Un agent immobilier d’Utah a été reconnu coupable de fraude pour diriger son client vers une vente à découvert avec un faux acheteur et d’augmenter ensuite le prix de la propriété pour obtenir un bénéfice.
Le client avait une hypothèque de 380,000 $ sur sa maison et l’a inscrit à la vente, mais comme il ne pouvait pas trouver un acheteur à son prix demandé de 399,000 $, son conseiller fiscal l’a attribuée à un agent immobilier avec l’expérience de vente à découvert, qui a introduit un groupe d’investissement. L’agent n’a pas divulgué qu’il faisait partie de ce groupe.
Un représentant du groupe d’investissement a rencontré le client et a obtenu sa signature pour inscrire la propriété pour $344,900. La femme de ce représentant – sans divulguer sa relation avec lui ou son engagement avec le groupe – s’est présentée avec une offre d’achat pour la propriété au prix demandé, bien qu’ en réalité elle n’avait pas les moyens financiers pour l’acheter.
Le groupe d’investisseurs a présenté l’offre de 344,900 $ au prêteur qui a refusé en disant qu’il ne prendrait pas moins de $352,000, soit la valeur évaluée. La femme du représentant a fait donc une offre supérieure par rapport à cette somme; le prêteur a été d’accord. L’agent immobilier a par la suite changé le statut sur la liste; le contrat passant de dépendant à actif pour attirer un acheteur.
Finalement la propriété a attiré une offre de $441,111. Les investisseurs ont utilisé 352,000 $ pour terminer la vente à découvert et ont partagé le bénéfice restant.
Le client a alors déposé le bilan. Comme partie du processus de faillite, l’administrateur a déposé une action contre les investisseurs et a cherché à annuler leur achat. L’agent et le représentant ont été accusés de fraude, de rupture du contrat et autres violations.
Le Tribunal de commerce américain pour l’Utah a trouvé, parmi d’autres choses, que l’agent et le représentant des investisseurs ont induit en erreur le client de façons multiples. La cour a jugé que l’administrateur des faillites pouvait annuler l’achat du groupe d’investissement et que l’agent immobilier et le représentant des investisseurs pouvaient être déclarés redevables de dommages et intérêts punitifs. By Robert Freedman. www. REALTOR.org/realtormag
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