Vous cherchez à louer un local commercial ? Grâce à des impôts peu élevés et à un temps ensoleillé, le marché des bureaux en Floride est en plein essor et les taux d’inoccupation ont fortement baissé. C’est une bonne nouvelle pour les propriétaires de locaux commerciaux, mais ceux qui cherchent à conclure un bail commercial sont confrontés à la concurrence et à l’augmentation des loyers. Toutefois, si vous connaissez les tenants et les aboutissants de la négociation d’un bail commercial, vous pouvez encore vous assurer des locaux adéquats à un prix équitable. Poursuivez votre lecture pour en savoir plus sur les principales considérations financières à prendre en compte lors de la négociation d’un bail commercial.
Considérations sur le loyer lors de la négociation d’un bail commercial
La première et la plus évidente des considérations financières dans un contrat de bail commercial est le loyer lui-même.
Avant d’entamer des négociations sur le loyer, vous devez connaître la santé financière actuelle de votre entreprise. Une fois que vous connaissez votre chiffre d’affaires annuel prévisionnel, votre flux de trésorerie prévisionnel et votre capacité à assumer des risques, vous pouvez aller de l’avant avec la négociation d’un bail.
Outre l’évaluation de vos propres finances, vous devez également avoir une vue d’ensemble des obligations financières de votre contrat de location.
Un contrat de location commerciale typique comprend généralement un ou plusieurs des éléments suivants :
- Loyer de base
- Pourcentage du loyer
- Loyer supplémentaire
Le loyer de base est une dépense fixe qui est généralement calculée en fonction du nombre de mètres carrés.
Le loyer en pourcentage est typique des baux de vente au détail. Il s’ajoute généralement au loyer de base et est calculé en pourcentage du chiffre d’affaires du locataire.
Le loyer supplémentaire comprend des dépenses telles que
- Taxes foncières
- Services publics
- Frais de fonctionnement
- Gestion des parties communes
- Assurance
En tant que locataire, vous devez vous assurer que le contrat de location ne contient pas d’obligations financières ambiguës. Vous pouvez également négocier certains aspects.
Par exemple, si le contrat de location comprend un loyer de base et un loyer en pourcentage, et que vous prévoyez un chiffre d’affaires élevé, vous pouvez négocier un loyer de base moins élevé ou un pourcentage plus favorable.
Paiements pour les parties communes
Si le contrat de bail commercial prévoit des paiements pour les parties communes, examinez-les attentivement et évaluez s’il existe une marge de négociation.
Supposons par exemple qu’il y ait un parking commun. En vertu de votre contrat de bail, vous payez le même montant pour le parking commun que les autres locataires de l’immeuble commercial. Cependant, vous gérez une entreprise légère, avec moins d’employés et un volume de clients moins important.
Dans ce cas, vous pourrez peut-être négocier un paiement moins élevé pour les parties communes, car votre entreprise est moins fréquentée.
Obligations de réparation et d’entretien
Une autre considération financière importante à prendre en compte lors de la négociation d’un contrat de location est de savoir qui est responsable des frais de réparation et d’entretien.
Dans le cadre d’un contrat de bail brut, le propriétaire est généralement responsable de tous les coûts supplémentaires, y compris l’entretien.
Dans le cadre d’un contrat de location nette, le locataire paie généralement les taxes foncières, les services publics ou l’assurance, et le propriétaire est responsable des dépenses d’entretien.
Dans le cadre d’un contrat de location double net, le propriétaire est également responsable des frais d’entretien, et le locataire de l’assurance et des taxes foncières.
S’il s’agit d’un contrat de location triple net, vous serez responsable de tous ces coûts, y compris de certains frais d’entretien.
Enfin, si vous concluez un bail NNN absolu, vous devrez payer tous les coûts liés à la réparation du bâtiment. Y compris les réparations de la toiture. Ce type de bail est également connu sous le nom de bail cautionné.
Améliorations locatives
La plupart des entreprises doivent effectuer des travaux de rénovation avant de s’installer dans un espace commercial.
En tant que locataire, il vous incombe de vous assurer que les lois sur le zonage et le bail autorisent les améliorations.
Si vous devez procéder à des améliorations locatives, vous devez également obtenir une certaine garantie sur votre investissement. Par exemple, vous pouvez demander une clause stipulant que le propriétaire doit rembourser les coûts en cas de rupture du bail.
La possibilité de périodes sans loyer
Si vous êtes novice en matière de location de biens immobiliers commerciaux, voici quelque chose que vous ignorez peut-être.
Dans le secteur de l’immobilier commercial, il n’est pas rare que les propriétaires offrent une période de franchise de loyer au début d’un bail. C’est ce qu’on appelle une incitation.
L’une des raisons pour lesquelles les propriétaires agissent ainsi est d’aider les entreprises à absorber les coûts des rénovations. Certains propriétaires peuvent également payer une partie des rénovations ou proposer de financer le coût sur la durée du bail.
À l’heure actuelle, la Floride est considérée comme le marché commercial le plus dynamique. Mais même dans ce climat immobilier, vous pourriez être surpris par les incitations qu’un propriétaire d’immeuble commercial est prêt à offrir.
Dépôt de garantie
Les dépôts de garantie sont un autre élément à prendre en compte avant d’entamer des négociations de bail.
En tant que locataire, vous souhaitez limiter les risques liés aux garants. Pour ce faire, vous devez vous assurer que le bail n’est pas établi à votre nom personnel, mais au nom de l’entreprise (de préférence une société à responsabilité limitée).
Vous devez également tenir compte de la forme de la garantie. S’agit-il d’une lettre de crédit ou d’un dépôt de garantie en espèces ?
Enfin, vous pouvez négocier une clause de déchéance. Dans ce cas, votre dépôt de garantie diminue après une période déterminée si aucun manquement n’a été constaté.
Sous-location
La possibilité de sous-louer peut réduire les risques et accroître la flexibilité des entreprises.
Par exemple, si les ventes stagnent et que vous devez réduire votre activité, vous pouvez récupérer une partie de votre loyer en sous-louant à une autre entreprise.
Ou peut-être devez-vous fermer ou délocaliser l’entreprise. La possibilité de sous-louer l’espace peut alors s’avérer cruciale.
Si votre contrat de bail commercial ne contient pas de clause relative à la sous-location, vous pouvez l’inclure dans les négociations.
Coûts juridiques
Les frais de justice constituent un autre facteur financier important lors de la négociation d’un bail commercial.
Vous n’êtes pas tenu de payer les frais de justice du propriétaire dans le cadre d’un bail commercial. Cependant, vous devriez investir dans une assistance juridique complète pour protéger vos propres intérêts.
Il est absolument essentiel d’avoir le bon conseiller juridique à vos côtés pendant le processus de négociation. La loi de Floride sur les propriétaires et les locataires est loin d’être simple. Si vous n’avez pas d’avocat d’affaires pour rédiger et réviser votre contrat de bail, vous pourriez vous retrouver avec un contrat ambigu et très désavantageux.
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Outre la rédaction de contrats de bail très efficaces (adaptés au stade de développement de votre entreprise), nous proposons également des services de conseil général.
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Avez-vous besoin d’aide pour rédiger et négocier un bail commercial ?
La signature d’un bail commercial est un engagement financier et juridique important pour toute entreprise.
La meilleure façon de vous assurer que vous ne vous exposez pas à des pièges invisibles est de faire appel à un avocat d’affaires pour vous aider à négocier et à rédiger votre contrat de bail commercial.
Si vous avez besoin d’un avocat d’affaires expérimenté, nous sommes là pour vous aider. Envoyez-nous un message en utilisant notre formulaire de contact en ligne, ou contactez-nous au (305)921-9665.