La FLORIDE occupe une place de premier plan dans le paysage de l’investissement immobilier aux ÉTATS-UNIS. C’est un État notamment privilégier par les investisseurs immobiliers d’origine française ou canadienne. Il importe que ces derniers soient avisés de particularités majeures du droit pour le contrat vente immobilier, par rapport a ce qu’ils peuvent connaitre dans leur pays. Les acquéreurs français seront notamment confrontés à un droit très éloigné du système immobilier français verrouillé par l’intervention de l’officier public qu’est le notaire.
Afin de garantir la sécurité juridique de vos investissements et d’agir en toute sérénité, le cabinet d’avocats Boyer met à votre disposition une équipe rompue à la négociation contractuelle et disponible pour répondre à vos inquiétudes.
La contractualisation de la vente immobilière se déroule en deux phases :
- L’offre et les conditions de la vente matérialisées par le « real estate purchase agreement »
- Et le « closing ».
À l’issu de cette vente, le transfert de propriété est rendu public par le « warranty deed ».
Le « real estate purchase agreement » (contrat de vente immobilier)
Le contrat de vente inmobilier, ou d’achat, est un document juridique contenant l’ensemble des conditions de la transaction. Celui-ci doit être écrit et signé par toutes les parties, comporter une offre d’achat, une acceptation de l’offre, le prix de vente et une description concise du bien.
Ses caractéristiques essentielles ne troubleront donc pas une partie française. Néanmoins, et c’est là une différence majeure, il réalise à lui seul les deux étapes bien distinctes en FRANCE de l’offre et de la promesse de vente.
En effet, l’offre d’achat de l’immeuble par l’acquéreur au vendeur est formalisée par le « real estate purchase agreement ». Cette offre comporte toutes les conditions suspensives de la vente, établies par l’écrit.
Le vendeur a dès lors deux options :
- Il peut discuter les conditions de la vente proposées par l’acquéreur. S’engage alors une discussion sur la rédaction contractuelle jusqu’à l’obtention d’un accord entre les deux parties.
- Il peut accepter purement et simplement l’offre qui lui est faite.
Lorsque le vendeur accepte l’offre, et c’est là une spécificité majeure du droit floridien par rapport au droit français, le contrat de vente est formé et toutes ses conditions sont immédiatement opposables aux deux parties. Il convient d’appeler l’attention des acquéreurs français sur cette particularité qui bien souvent se méprennent sur les conséquences de leur offre, au regard du droit qu’ils connaissent en FRANCE.
L’acquéreur propose donc d’acheter un bien immeuble précisément décrit, pour un prix donné et sous réserve que les conditions suspensives écrites dans le contrat soient réalisées. Bien entendu, l’acquéreur et le vendeur ont un délai inscrit au contrat afin de réaliser ces conditions. Il s’agit du délai au terme duquel le « closing » doit avoir lieu. C’est lors de ce « closing » que la personne en charge de celui-ci (« closing agent ») vérifiera si toutes les conditions ont été remplies par les parties.
Ces conditions ne sont point légalement limitées au nom du principe cardinal de la liberté contractuelle. Il revient donc aux parties de les négocier entre elles. C’est notamment là que l’assistance d’un avocat sera des plus précieuses. Voici quelques conditions suspensives courantes :
- Une inspection de l’immeuble ne révélant aucun défaut majeur. Des inspections spécifiques peuvent être stipulées selon le souhait des parties, telles que la recherche d’insectes, de champignons, la vérification de la climatisation… ;
- La vérification des limites du terrain par un géomètre-expert ;
- La conformité aux règles d’urbanisme ;
- L’obtention d’un financement par l’acquéreur ;
- La capacité du vendeur à rapporter la perfection de la chaîne de propriété ;
- L’intégrité du droit de propriété du vendeur (cf. ci-après) ;
- Etc.
Ces conditions étant purement contractuelles, il importe que le contrat soit rédigé avec concision. Un écueil à éviter est de se fier aux formulaires proposés par les courtiers immobiliers ou sur Internet. Ces derniers sont souvent mal rédigés et ne tiennent aucunement compte de la spécificité de chaque situation.
Néanmoins, le contrat vente immobilier demeurera succinct aux yeux d’une partie française. En effet, il ne connaît l’abondance de détails, de règlementation et d’annexes de la promesse et de l’acte authentique de vente français.
L’« initial deposit »
Outre l’expression de l’offre et la rédaction du contrat, l’acquéreur devra, selon la pratique établie, déposer un montant initial (« initial deposit »). Celui-ci correspond à un pourcentage, généralement de 5 à 10%, du prix de vente du bien.
Ce montant est déposé sur un compte séquestre (« escrow account ») auprès de l’« escrow agent ». Cet agent est l’avocat ou le « title agent » en charge du « closing » de la vente.
Ce dépôt vise à indemniser le vendeur de l’immobilisation de son bien entre la signature du contrat de vente et le « closing », si finalement la vente venait à échouer. Le sort exact de cette somme est là encore déterminé par le contrat, d’où l’importance d’une rédaction attentive. Par exemple, comme il est de coutume dans les promesses de vente françaises, il peut être prévu que si la vente n’intervient pas en raison de la non-obtention par l’acquéreur de son financement, celui-ci recouvrira l’« initial deposit ».
Le « closing »
La deuxième et dernière étape de la vente immobilier est le « closing ». Celui-ci intervient à la date spécifiée par le contrat de vente. Cette date pourra être modifiée toujours selon les modalités prévues par le contrat. Il pourrait par exemple être reporté de 30 jours si le vendeur rencontrait des difficultés à établir la chaîne de propriété.
L’objet du « closing » est de vérifier que les conditions suspensives du contrat de vente sont réalisées et, si elles le sont, de procéder à la passation définitive de la vente. C’est à ce moment-là que s’opère le transfert de propriété du vendeur vers l’acquéreur.
Afin de procéder au « closing », il convient de désigner un « closing agent », normalement au sein du contrat de vente. Cet agent peut être un avocat ou bien un « title agent » (membre d’une société qui vérifie la plénitude du droit de propriété).
La mission de cet agent est de procéder à la vérification de l’accomplissement des conditions du contrat. Les vendeur et acquéreur devront pour ce faire produire un certain nombre de certificats rapportant l’accomplissement.
Si toutes les conditions sont réalisées, le transfert de propriété s’opère en contrepartie du versement du prix au vendeur. Le « title agent » vérifie alors le transfert des fonds et procède à leur distribution selon les parties au contrat, tout en tenant compte de l’« initial deposit ».
Il va également procéder au paiement des impôts dus et à leur répartition entre vendeur et acquéreur. Il peut aussi, en le cadre d’un prêt hypothécaire, se charger du versement des premières échéances en avance, selon les exigences du contrat de prêt.
Il paraît ainsi évident qu’il convient de choisir un agent particulièrement compétent, étant donnée la charge qui repose sur lui.
D’un point de vue comparatiste, l’on notera que, contrairement à la FRANCE, il n’y a donc pas de réitération du contrat de vente par acte authentique. Authenticité de l’acte qui assure ensuite un système fiable de publication dans un fichier immobilier. Le contrat de vente immobilière floridien reste en effet totalement confidentiel et ne fait, à ce titre, l’objet d’aucune mesure de publicité. C’est ce qui explique qu’il peut, en théorie, être rédigé par quiconque.
Le « warranty deed »
Lors de l’achèvement de la vente immobilière par le « closing », est rédigé un « warranty deed ». Il s’agit d’un reflet sommaire du contrat de vente, en ce qu’il ne comporte que le nom des parties, la nature du contrat et la désignation légale de l’immeuble transféré. Il est à noter qu’il ne comporte aucune mention du prix de vente.
En outre, seul(s) le(s) vendeur(s) signe(nt), ainsi que deux témoins et un « public notary ».
C’est ce seul « warranty deed » qui fait l’objet de mesures de publicité. Par conséquent, il est accessible pour quiconque dans le fichier officiel (« official records ») de chaque comté. Et ce à prestent de manière entièrement dématérialisée.
C’est le « closing agent » qui se chargera d’accomplir les formalités de publicité.
Contrairement à la FRANCE où l’acte authentique de vente est publié dans son intégralité et fait office de titre de propriété, en FLORIDE, et aux ÉTATS-UNIS plus largement, c’est le « warranty deed » qui atteste de la propriété.
L’avocat, un garant de l’intégrité de votre propriété
À l’instar d’autres États américains, l’État de FLORIDE ne requiert pas l’intervention d’un homme de loi afin de rédiger le contrat de vente immobilière. Pour autant, son intervention paraît d’autant plus indispensable que, on l’a vu, la liberté contractuelle est grande. Ce même en matière immobilière, domaine généralement très encadré compte tenu de son importance économique.
Afin d’éviter toute fragilité qui pourrait remettre en cause ce qui est souvent l’investissement majeur d’une vie, il paraît sage de recourir aux services d’un avocat. Ce aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur. Celui-ci sera à même de négocier au mieux le contrat de vente et de pérenniser votre droit de propriété.
Maître Francis M. BOYER et son équipe d’avocats aguerris en droit immobilier sauront vous accompagner tout au long du processus d’acquisition et protéger vos intérêts. Contactez-nous pour construire votre projet immobilier en FLORIDE en toute sérénité.