Un bail commercial est un contrat entre un propriétaire et une entreprise pour louer un immeuble commercial à des fins commerciales. Les baux commerciaux sont beaucoup plus complexes que les baux résidentiels. Les dispositions et modalités du contrat ont un impact significatif sur le locataire.
Lorsque vous vous préparez à louer un espace commercial ou à signer une modification de renouvellement de bail, il est important que vous preniez les mesures nécessaires pour protéger vos meilleurs intérêts. Il est essentiel que vous, le locataire, compreniez comment chaque disposition affecte vos coûts et vos responsabilités globales. La plupart des gens ont besoin d’aide pour déchiffrer, ainsi que pour négocier les conditions du bail.
Pour de nombreuses entreprises, la location est la dépense la plus importante en dehors de la masse salariale. Vous devez comprendre autant que possible les droits et les responsabilités que vous, le locataire potentiel, détenez ainsi que ceux de votre futur propriétaire. Savoir ce que l’on attend de vous et ce que vous pouvez attendre de votre propriétaire vous aidera à gérer votre organisation plus efficacement.
Voice tout ce qu’il faut savoir et les personnes à contacter avant de signer le bail.
Baux commerciaux: les éléments importants
Dans cette section, nous vous présenterons les facteurs importants et communs aux baux commerciaux.
Lettre d’intention
Vous avez certainement passé des jours, peut-être même des semaines ou plus, à la recherche de l’emplacement idéal avec l’aide de votre courtier locataire. Une fois que vous trouvez la propriété qui est parfaite, vous ne voulez pas qu’elle glisse hors de votre portée parce que quelqu’un d’autre a scellé l’affaire avant vous.
Le tout premier document qui doit être établi entre vous et le locateur est une lettre d’intention (LOI). Il s’agit d’une entente préliminaire qui décrit les éléments importants pour le locateur et le locataire. Vous pouvez tous les deux évaluer ce document pour décider si vous voulez aller plus loin.
La LOI marque le début de l’établissement d’une relation officielle entre vous et le bailleur éventuel. Il vous permet aux parties de vérifier le sérieux de la relation et aller de l’avant.
Définissez votre valeur et celle du bailleur
Avant de vous engager, vous devez savoir ce que vous apportez à la table. Pour négocier avec succès un bail commercial, vous devez être conscient des avantages que vous apportez à la propriété et au locateur. Voici quelques-uns à considérer :
- Votre marque est-elle prestigieuse et apportera-t-elle des avantages supplémentaires au propriétaire?
- Quel est votre crédit et vos antécédents d’exploitation?
- Quelle est la durée souhaitée pour votre bail? Combien de temps prévoyez-vous d’occuper les lieux?
- Quelle partie du bien immobilier / bâtiment / complexe aurez-vous besoin d’occuper?
- À quoi ressemble le marché actuel de la location? Y a-t-il beaucoup de locaux disponibles?
- Que savez-vous spécifiquement sur le propriétaire? La propriété appartient-elle à une personne ou à une société?
Les réponses à ces questions peuvent s’avérer utiles dans les négociations. Vous pouvez demander des améliorations, des droits de renouvellement et d’expansion, de meilleurs taux de location ou autres concessions.
Un avocat en droit des affaires est particulièrement utile dans ce scénario que divers « sous-marchés » peuvent avoir des conditions de marché différentes. Votre courtier connaîtra et comprendra la réalité de ces environnements et guidera les demandes pendant les négociations. Connaître votre valeur et où en est le locateur aidera à conclure l’entente de location plus rapidement et évitera les négociations frustrantes.
Les termes des baux commerciaux à connaitre
Pour négocier, il est nécessaire de comprendre les modalités et la langue utilisées sur le bail. Chaque mot peut avoir un impact sur votre location. Assurez-vous toujours d’avoir un avocat à la table avec vous, qui peut parler pour vous et sait quoi chercher dans les baux commerciaux.
Voici quelques-unes des conditions que vous trouverez dans un bail commercial:
Le loyer
Le loyer représentera le montant de base plus les dépenses d’exploitation additions et les augmentations prévues. Vous ne regardez pas seulement le coût de votre premier mois. Vous examinez également ce que ce coût pourrait coûter dans un an ou deux.
Le service complet vs service net
Le service complet implique que le bailleur couvre les coûts d’exploitation pour la première année. Cela comprend les taxes, les assurances et les services publics.
Le loyer net est lorsque le locataire est responsable de payer une partie ou la totale des dépenses d’exploitation. Ce type de bail est plus convivial pour les propriétaires et est mis en place de plusieurs façons différentes. Lors de la signature d’un bail net, assurez-vous qu’il y a une concession qui vous permet de vérifier le locateur pour vous assurer que vous êtes facturé équitablement.
Locaux
Les locaux se réfèrent à l’emplacement de l’espace et de la zone que vous louez. Dans les locaux, il y a deux termes que vous devez connaître : Rentable Square Feet (RSF) et Usable Square Feet (USF).
Terme
Le terme fait référence à la durée du bail plus votre droit de renouvellement. Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte dans cette section, comme la viabilité de votre modèle d’affaires, si l’espace est prêt ou nécessite une amélioration, et l’anticipation de la fluctuation des loyers à l’avenir.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie variera d’un locataire à l’autre. Le crédit, l’historique d’exploitation, la réputation de la marque et plus encore jouent tous dans cette partie de la négociation.
Allocation d’amélioration et construction
Une allocation d’amélioration est un montant qu’un locateur est prêt à dépenser pour rénover l’espace que vous souhaitez louer. Dans les marchés favorables des locataires, un locateur est plus susceptible de travailler avec un locataire qui demande une allocation d’amélioration. Connaître votre valeur jouera dans ce domaine de négociation.
Clause d’utilisation et d’exclusivité
Une clause d’utilisation permet de bien comprendre l’utilisation prévue de l’espace. Une clause exclusive protège un locataire contre la concurrence à proximité.
Les droits d’affectation et de sous-location
Cela protège le locataire et le locateur en cas de réduction des effectifs ou de vente de l’entreprise avant la fin du bail.
Droit de renouvellement
Vous voulez protéger votre entreprise contre le fait d’être forcée de déménager à la fin d’un bail. Les droits de renouvellement sont une discussion importante à avoir au début des négociations. Vous voulez mettre en place une procédure décrite qui exige que le locateur vous donne une chance de renouveler votre bail avant qu’il ne soit offert à quelqu’un d’autre.
Droit d’expansion
Un droit d’expansion met en place à quoi il ressemblera si vous grandissez et développez dans le bâtiment que vous louez. Il y a une chance que vous avez besoin de plus d’espace avant la fin du bail. Dans l’oui, le locateur a-t-il les moyens de fournir cet espace?
Coûts liés au CVC (chauffage, ventilation, climatisation)
Les coûts de CVC sont-ils à la charge des locataires ou des bailleurs?
Modifications
Quelles modifications exigeront le consentement du locateur et qui pouvez-vous aller de l’avant sans approbation préalable? C’est là que vous aborderez les modifications non structurelles telles que la peinture.
Environnement, ADA, conformité au code
Vous devrez demander au locateur toutes les garanties relatives à la conformité.
Réduction du loyer pour interruption d’utilisation
Réduction du loyer en cas d’interruption d’utilisation signifie qu’en cas de victime, comme un incendie ou un ouragan, le locateur réduira le coût de location ou éliminera temporairement le coût. Les locateurs exigent souvent des locataires qu’ils souscrire une assurance interruption d’entreprise qui couvrira la perte d’utilisation des locaux.
Éliminer l’obligation d’enlèvement et de rétablissement du locataire
Lorsqu’un locataire part, les locateurs facturent parfois l’amélioration de l’espace. Assurez-vous de savoir si c’est dans le contrat.
Les conditions ci-dessus ne sont que quelques-unes des conditions dont vous devez être conscient lors de la négociation d’un bail commercial. C’est beaucoup à prendre et peut devenir assez écrasante. C’est pour ça que tu as besoin d’un avocat.
Lorsque vous apportez un avocat expérimenté de location commerciale à la table, ils peuvent aider avec les négociations et de travailler sur des concessions en votre faveur.