Pour la plupart des propriétaires d’entreprise, le loyer est l’une des dépenses les plus importantes. Si vous êtes sur le point de signer votre premier bail commercial ou si vous êtes en train d’acheter un nouvel emplacement ou de déménager, il y a quelques points que vous devez garder à l’esprit avant de signer le bail.
Tous les baux commerciaux ne sont pas identiques, et il est possible que vous payiez plus que vous ne le devriez. Pour éviter cela, vous trouverez ci-dessous sept facteurs à prendre en compte avant de signer un bail commercial, ainsi qu’une excellente ressource à laquelle vous pouvez vous adresser pour obtenir plus d’aide.
1. Comprendre la nature contraignante de votre bail commercial
Cela devrait aller de soi, mais de nombreux propriétaires d’entreprise ne comprennent pas que leur contrat de bail commercial est juridiquement contraignant. Si votre entreprise connaît des difficultés et que vous avez besoin de résilier votre bail, vous ne pouvez pas faire marche arrière.
Si vous avez signé un bail de cinq ans pour 4 000 $ par mois, vous avez en fait signé un contrat de 240 000 $. Veillez à examiner votre contrat de location en sachant que tout ce que vous signez est contraignant et que l’autre partie a le droit d’intenter une action en justice contre vous pour récupérer ses pertes.
2. Examinez ce qui est inclus dans le contrat de location
Si un propriétaire vous dit quelque chose comme “Nous pourrons régler ce problème après la signature du bail”, vous devriez envisager de changer d’endroit. Si vous avez de véritables préoccupations au sujet du bail et de ce qui est indiqué, vous devriez être en mesure de les communiquer ouvertement au propriétaire.
Abordez votre bail en pensant que si c’est écrit dans le document, ils peuvent l’utiliser et l’appliqueront. Si le propriétaire vous fait une promesse verbale, assurez-vous de la mettre par écrit et de l’ajouter au bail.
3. Attention aux frais de GPA
En général, le locataire d’une propriété commerciale prend en charge une partie des frais Généraux du Propriétaire. Ces frais généraux sont appelés frais d’entretien des parties communes ou frais d’exploitation. La plupart des propriétaires transfèrent une grande partie de ces dépenses à leurs locataires.
Exemples de frais de CAM :
- Décorations de vacances
- Taxes foncières
- Primes d’assurance
- Stationnement
- Aménagement paysager
Il serait préférable que vous négociiez des limites pour ces dépenses. Si votre propriétaire sait que vous avez des obligations pour couvrir ces frais généraux, il pourrait s’attendre à ce que vous les payiez sans aucune limite.
4. Attention aux pieds carrés
Dans la plupart des contrats de location commerciale, le loyer annuel est déterminé par un prix au pied carré. Les locataires croient généralement sur parole la taille réelle de l’espace de bureau, mais il arrive que le propriétaire indique incorrectement la superficie en pieds carrés.
Par exemple, disons que vous trouvez un espace de 1000 pieds carrés dans un immeuble à 5 $ le pied carré. Cela coûterait environ 5 000 $ par mois. Si le propriétaire exagère la superficie d’environ 200 pieds carrés, vous payez 1 000 $ de plus par mois pour seulement 800 pieds carrés.
5. Examinez la clause d’utilisation et la clause d’exclusivité
Une clause d’utilisation indique au locataire à quelles fins il peut ou ne peut pas utiliser la propriété. Par exemple, votre bail peut stipuler que vous ne pouvez utiliser l’espace que comme un restaurant. Il peut même stipuler que vous ne pouvez utiliser l’espace que comme pizzeria. En fonction de votre bail, il peut même dicter vos heures d’ouverture et ce que vous pouvez ou ne pouvez pas servir au menu.
Causes exclusives
Les causes exclusives Les causes exclusives figurent souvent dans la plupart des baux de centres commerciaux. Cela permet à un client, généralement un client plus important, de s’accaparer le marché d’un produit ou d’un service particulier.
Par exemple, si vous exploitez un salon de coiffure et de manucure dans un centre commercial avec un bail exclusif, le gestionnaire immobilier ne peut pas louer un autre salon de coiffure et de manucure dans le même centre. Cela permet à l’entreprise d’avoir l’exclusivité et de limiter la concurrence.
Si vous bénéficiez d’une exclusivité, mais que le gestionnaire immobilier ou le propriétaire ne respecte pas votre contrat, vous pouvez les poursuivre en justice. Dans ce cas, assurez-vous que le contrat de location contient une disposition prévoyant le versement d’un montant fixe de dommages et intérêts à votre entreprise en cas de non-respect du contrat.
6. Qu’est-ce qui est proche de l’espace commercial ?
Chaque centre commercial a sa propre personnalité et ses propres particularités en fonction des magasins environnants. Avant de signer votre contrat de location, assurez-vous de vous poser quelques questions :
- Comment est la circulation sur la place ?
- Cette zone est-elle propice au flânage ?
- Y a-t-il des problèmes de déchargement ou de chargement dus aux autres locataires commerciaux ?
- Combien de temps la personne moyenne reste-t-elle au centre ?
Une autre bonne chose à faire avant de signer votre bail est de visiter la zone de jour et de nuit. Cela vous aidera à évaluer le trafic et l’activité à ces deux moments de la journée.
7. Le propriétaire est-il réactif ?
Les baux commerciaux s’étendent souvent sur plusieurs années, en moyenne cinq ans, selon l’emplacement et les conditions du marché. Étant donné que vous passez beaucoup de temps dans cet espace, vous voudrez vous assurer que vous et votre propriétaire faites bon ménage. Avant de signer quoi que ce soit, posez-vous la question suivante : “Dans quelle mesure le propriétaire est-il réceptif à mes préoccupations ?”.
- Autres questions à vous poser :
- Y a-t-il un accès adéquat pour les livraisons ?
- Les poubelles sont-elles bien entretenues ?
- Les panneaux, les parkings et les éclairages de la place sont-ils bien entretenus ?
Vous pouvez répondre à certaines de ces questions en demandant à d’autres locataires de vous faire part de leur expérience sur la place, ou vous pouvez demander vous-même à votre propriétaire. Lorsque vous discutez du bail avec le propriétaire, évaluez l’attention qu’il vous porte et ne signez rien si vous avez des doutes.
Protégez vos intérêts commerciaux
La signature d’un bail commercial est un engagement important qui peut vous placer, vous et votre entreprise, dans une situation juridique inconfortable si vous n’examinez pas correctement le contrat. Pour vous assurer de protéger vos intérêts, vous pouvez faire appel à un avocat d’affaires réputé pour qu’il examine, modifie et négocie votre bail commercial.
Vous pourrez ainsi économiser beaucoup de temps et d’argent et vous protéger à long terme. Si vous êtes prêt à travailler avec quelqu’un qui protégera vos intérêts, contactez-nous.