La FLORIDE est un État clé de l’investissement immobilier aux ÉTATS-UNIS, notamment auprès des investisseurs français ou canadiens. Si l’intérêt de cet investissement est avéré, il faut être attentif aux nombreuses particularités du droit immobilier étasuniens, notamment par rapport au droit français. L’acquéreur français pense souvent acheter un bien immobilier en FLORIDE comme il le ferait en FRANCE, alors même que le droit de la vente immobilière est éminemment moins protecteur de l’acquéreur que le droit français. L’assistance protectrice d’un professionnel du droit, notaire ou avocat, n’est d’ailleurs nullement requise.
Le cabinet d’avocats BOYER est rompu au droit immobilier et sera à même de vous accompagner dans toute opération ou acheter immobilier en FLORIDE. Ce des prémices à l’aboutissement, en étant certain d’être éclairé pour faire les meilleurs choix.
Acheter Immobilier en FLORIDE et Agence immobilière
Afin de trouver le bien correspondant à vos critères, vous pouvez faire appel aux services d’un agent immobilier, bien que cela ne soit obligatoire. Vous pouvez aussi utiliser des sites Internet tels que Zillow, Trulia et Realtor.com.
Si vous décidez de vous faire assister par un agent immobilier, sachez quelques différences notoires par rapport à la FRANCE. Tout d’abord, bien souvent, le vendeur et l’acquéreur sont chacun assistés de leur propre agent immobilier. Ensuite et contrairement à la FRANCE, la commission des agents est généralement prise en charge par le vendeur (souvent 6% du prix de vente divisés entre les deux agents).
En outre et généralement, ces acteurs n’interviennent qu’en tant qu’agents transactionnels et non comme agents fiduciaires (« seller/buyer agent »). Cela signifie, selon le droit américain, qu’ils ne représentent pas leur client, ils n’ont aucun devoir de conseil ni de divulgation envers ce dernier. Il sera dès lors impossible d’engager leur responsabilité professionnelle en cas de problème quant à la vente de l’immeuble.
Le devoir de divulgation (« disclosure ») du vendeur
Le droit de FLORIDE ( Johnson v. Davis, 480 So.2d 625 (Fla. 1985)) impose au vendeur de révéler tout élément dont il a connaissance à propos de son immeuble ayant un impact sur la valeur de celui-ci et qui n’est pas évident pour un tiers.
À cette fin, le vendeur devra remplir un formulaire détaillant sa connaissance à propos de l’installation électrique, de la plomberie, de l’air conditionné, des fondations, de présence de termites… Mais aussi toute restriction légale ou contractuelle. Il doit également révéler les impôts sur la propriété qui peuvent toutefois grandement évoluer lors du transfert de propriété (lien vers Les « property taxes », un impôt à prépondérance immobilière).
Les vendeurs de biens construits avant 1978 doivent en outre se conformer avec le Titre X devoir de divulgation fédéral à propos des peintures à base de plomb (lead disclosure section of the EPA’s website).
Quid des diagnostics techniques ?
Qui a déjà expérimenté une transaction immobilière en FRANCE n’est guère sans savoir qu’il existe une pléiade de diagnostics techniques imposés par la loi au vendeur. Ceci afin qu’il remplisse son obligation d’information envers l’acquéreur. Il n’en est rien en FLORIDE quant au devoir de divulgation du vendeur.
Néanmoins, il est fortement conseillé à l’acquéreur d’engager un inspecteur indépendant et de lui demander de réaliser une inspection du bien. Il pourra aussi être nécessaire de faire appel à des experts spécifiques pour des installations inhabituelles. Ainsi, il est à noter que ces inspections, en plus d’être facultatives, sont à la charge de l’acquéreur.
De surcroît, l’inspection est réalisée à la demande de l’acquéreur alors que le bien appartient toujours au vendeur. En conséquence, elle ne sera aussi approfondie que ce que l’on connaît par exemple en FRANCE et n’entraînera, notamment, aucun démontage. Si l’acquéreur souhaite une inspection plus détaillée, il devra en faire la demande à l’inspecteur avec, bien entendu, l’accord du propriétaire. Cependant, certains diagnostics très spécifiques resteront impossibles à obtenir en FLORIDE. Il importe donc que l’acquéreur ait conscience de cette faiblesse de la règlementation de FLORIDE, notamment au regard de droits étrangers beaucoup plus exigeants en la matière.
Il est bon pour l’acquéreur de conditionner son offre à cette inspection et de prévoir une minoration du prix ou l’annulation de la vente en cas de défectuosités.
La passation de la vente immobilière
La contractualisation de la vente se concrétise par :
- Le « real estate purchase agreement »,
- Le « closing »,
- Et le « warranty deed ».
Pour de plus amples explications, merci de vous reporter à notre article Le contrat de vente immobilière en FLORIDE.
L’intégrité du droit de propriété
Une différence importante avec la FRANCE est que le contrat de vente immobilière floridien, en lui-même, ne comprend aucune vérification de la véracité du droit de propriété du vendeur et des éventuelles entraves portant sur ce droit. Dans la majorité des cas, il comporte une clause soumettant la vente au nettoyage du titre. C’est néanmoins une clause contractuelle et non légalement obligatoire.
L’acquéreur n’est donc à l’abri d’un vendeur sans droit ou d’une hypothèque (« mortgage ») portant sur le bien ou d’une autre sûreté (« lien »). Mais aussi d’une servitude (« easement »), d’un droit d’usufruit (« life estate ») simple ou étendu, ou bien de tout autre droit affectant le droit de propriété.
Le seul moyen de couvrir ce risque est d’obtenir une recherche sur le titre (« title search ») de la part d’une « title company » ou d’un avocat. Communément, il s’agira d’une compagnie d’assurance qui fournira un état complet sur les 30 dernières années (« title insurance policy ») ou au-delà, jusqu’au titre antérieur. Ceci en puisant dans les fichiers publics et d’autres sources. Cependant, l’expertise d’un professionnel de l’immobilier, tel un avocat, sera nécessaire afin de déchiffrer cet état et d’exiger du vendeur les démarches visant à nettoyer le titre de propriété.
Cette recherche essentielle est hautement recommandée à l’acquéreur. Elle sera d’ailleurs généralement exigée par un prêteur hypothécaire.
Sécuriser la Acheter Immobilier en FLORIDE Grâce à un Avocat
À l’instar d’autres États américains, l’État de FLORIDE ne requiert pas l’intervention d’un avocat afin de réaliser une transaction immobilière. Toutefois, vous l’aurez compris, le droit de FLORIDE est loin de mettre en sécurité l’acquéreur d’un bien immobilier. Afin d’éviter tout problème en ce qui constitue souvent le projet majeur d’une vie, et notamment la contestation de votre droit de propriété, il est opportun de se faire assister d’un avocat.
Un avocat pourra également vous aider à construire un contrat de vente sur-mesure. Ce dernier s’adaptera alors à des immeubles présentant des particularités ou à un mode d’acquisition spécifique, comme un achat à plusieurs.
Maître Francis M. BOYER et son équipe d’avocats aguerris en droit immobilier sauront vous accompagner tout au long du processus d’acquisition et protéger vos intérêts. Contactez-nous pour construire votre projet immobilier en FLORIDE en toute sérénité.